今夜属于房地产

房地产市场“止跌回稳”的今夜组合拳落地，正在与时间赛跑。属于9月29日这个夜晚，房地潜江市某某教育科技客服中心无疑属于煎熬之中的今夜房地产。这个夜晚，属于存量房贷降利率落地，房地上海调整住房限购政策，今夜广州全域取消限购，属于主要城市对首套二套首付比例的房地调整，也在这个夜晚悉数落地。今夜

一切的属于一切，似乎都要抢在十一长假到来之前。房地

9月29日夜，今夜央行连发四份文件，属于落地9月24日国新办新闻发布会上潘功胜行长宣布的房地相关房地产金融支持措施。其中，《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的潜江市某某教育科技客服中心公告》（下称《公告》）与广大公众利益最为相关，《公告》明确了降低存量房贷利率的时间表、路径和方式方法。

《公告》一共有六条内容，涉及广大公众切身利益的主要是前四条，分别是：

一、借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素。

二、固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。

三、自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

四、自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

公告的第五、第六条，普通公众可以忽略。

具体而言，上述四条内容带来的影响如下：

其一，采用浮动利率的存量房贷调整的关键时间点是11月1日。从这一天开始，借款人可以与商业银行协商重定价周期，从这个时点开始，房贷利率直接调整为最近一个月的贷款市场报价利率。

所谓协商重定价周期，是因为现行浮动利率的房贷合同，虽然一般有两种利率调整周期，但主要执行的方式次年1月1日开始调整的方式。如果按照这两种调整方式，存量房贷利率下调的时间将明显推后。允许从11月1日开始协商重定价周期，就意味着存量房贷利率可以在最短的时间内调整到位。

根据央行测算，平均降幅在0.5%上下。

其二，原有固定利率存量房贷，可以转为浮动利率房贷，具体方式是由银行发放新的浮动利率房贷进行置换。利率随行就市，以最近一个月市场报价利率为基准，再加上加点构成，这个加点有可能是负值，也就是说，可能是减点，这样，存量固定利率房贷“降利率”也就完成了。

其三，相比于浮动利率存量房贷，固定利率存量房贷的操作要复杂一些，关键在于加点的计算。公告给出的方式，加点是原有固定利率和现有最近一月的市场利率报价之间的差值。举例而言，如果原来的固定利率是5，现行最近一月的利率是3，那么，加点就是差值2，置换出来的浮动利率房贷的利率就是现行市场利率报价+2——这只是举例而言。

这看起来有些费解。实际上，现行LPR利率2019年开始实施，实施时，借款人可以选择浮动利率，也可以选择固定利率。而在2019年前以及更早，大量房贷都是固定利率，合同约定执行的，也都是当时的房贷利率，有可能明显低于当下。

因此，如果固定利率低于或等于当前利率报价水平+加点，那么借款人就可以选择继续执行固定利率，不转为浮动利率；只有在划算的情况下，借款人才会转为浮动利率。从我们了解的情况看，固定利率房贷转换的需求总量不是太大。

其四，央行在新发房贷和存量房贷利率之间，设定一个偏离度值，当偏离度值达到或超过一定的幅度时，借款人可以和银行协商，用新发的浮动利率贷款置换存量贷款，加点幅度不低于所在城市下限。这实际上是给出了一个机制，使未来存量房贷利率调整可以常态化。

换句话说，未来只要存量房贷和新房贷之间的利率差距达到一定的水平，借款人就可以和银行协商，降低房贷利率。

在9月24日的发布会上，潘行长十分朴素地讲了一句话，大意是商业银行需要时间来制定实施细则，请公众不要下午就去银行要求下调房贷利率。这一次，商业银行的动作很快，工农中建四大行在9月29日晚间，均给出了调降存量房贷利率的时间表：

细则出台不晚于10月12日，10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。这与央行给出的11月1日这个重定价周期时点顺利衔接。

就在同一天晚间，广受关注的限购政策调整也有落地进展，上海市对限购政策做出三项调整：

一是对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

三是在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

截至我们发稿，广州也紧跟着取消全部限购政策，深圳、北京调整限购政策也是大势已定。现在万事俱备，只欠“止跌回稳”，这个十月，楼市值得期待。

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